Alquiler: qué cambia tras la votación de los decretos de vivienda

La Diputación Permanente del Congreso ha tomado dos decisiones distintas sobre el alquiler. Ha rechazado el decreto que habría cambiado las renovaciones de los contratos y ha convalidado el que contiene, entre otras medidas, una prórroga extraordinaria de hasta dos años para determinados inquilinos.

El resultado no significa que desaparezcan todas las prórrogas. Significa que hay que distinguir la reforma que no llegará a aplicarse de las reglas que continúan. Las dos resoluciones se publican este 13 de noviembre en el BOE.

Dos decretos, dos resultados

El Gobierno aprobó los reales decretos-leyes 28/2026 y 29/2026 el 6 de octubre. Ambos se publicaron al día siguiente, pero tenían fechas de entrada en vigor diferentes. El 29 entró en vigor con carácter general el 8 de octubre. El 28 debía hacerlo el 15 de noviembre.

El 12 de noviembre, la Diputación Permanente, el órgano que mantiene determinadas funciones del Congreso durante la disolución de las Cortes, votó sobre los dos. Convalidó el 29 y derogó el 28. Convalidar permite que una norma ya aprobada por el Gobierno continúe. En este caso, la reforma del 28 ha sido rechazada antes de su fecha prevista de entrada en vigor.

La secuencia tiene un antecedente político. A principios de octubre el Congreso había rechazado otros dos decretos de vivienda. El Gobierno aprobó después los textos 28 y 29, que recuperaban parte de aquellas medidas con cambios. En Radar analizamos entonces el debate sobre recuperar por decreto lo que había rechazado el Congreso. La votación de ahora resuelve la convalidación de los nuevos textos, con un resultado distinto para cada uno.

La reforma que no llegará a aplicarse

El decreto 28 habría sustituido la regla de prórroga del artículo 10 de la Ley de Arrendamientos Urbanos. Una vez alcanzados al menos cinco años de contrato, o siete si el propietario es una persona jurídica, preveía renovaciones por periodos sucesivos de cinco o siete años si ninguna de las partes comunicaba a tiempo su voluntad de no continuar.

También establecía, bajo condiciones y con excepciones, una indemnización al inquilino cuando el arrendador comunicara válidamente que no quería prorrogar. La fórmula prevista partía de la mayor de dos cantidades, una de ellas equivalente a doce mensualidades calculadas conforme a la regla fijada en el decreto.

Esa reforma y esa indemnización previstas por el decreto 28 no entrarán en vigor el 15 de noviembre. Tampoco se aplica su régimen transitorio propio. Esto no convierte en iguales todos los contratos ni elimina las protecciones contempladas en otras normas.

El artículo 10 que sigue recogiendo el BOE establece, para los contratos a los que sea aplicable esa redacción, una prórroga por anualidades hasta un máximo de tres años si se cumplen sus condiciones y ninguna de las partes comunica a tiempo su voluntad de no renovar. Los plazos de preaviso que indica son de cuatro meses para el arrendador y dos para el arrendatario. La fecha del contrato y sus disposiciones transitorias importan, por lo que no conviene trasladar esta regla sin más a cada alquiler.

La prórroga de hasta dos años que sí continúa

El decreto 29, ahora convalidado, contiene una medida distinta en su disposición final quinta. Permite solicitar una prórroga extraordinaria por anualidades, hasta un máximo de dos años, para determinados contratos de vivienda habitual vigentes cuando entró en vigor el decreto.

La solicitud corresponde al inquilino. La norma exige que esté al corriente del alquiler y lo haya estado mensualmente durante los ocho meses anteriores. También identifica las situaciones de vencimiento a las que se refiere. Para el final de la prórroga obligatoria del artículo 9.1, el texto menciona expresamente que termine antes del 31 de diciembre de 2028. Regula además supuestos de finalización de prórroga tácita o de tácita reconducción, la continuación del contrato bajo las condiciones previstas por el Código Civil.

Cuando se cumplen los requisitos, el arrendador debe aceptar la solicitud, salvo las excepciones del propio decreto. Entre ellas están determinados acuerdos o un nuevo contrato, así como la necesidad real y acreditada de ocupar la vivienda por el propietario o sus familiares en las condiciones legales. La norma también contempla la renovación o un contrato nuevo con una renta al menos un 5 % inferior a la vigente.

Hay otra precisión: esta prórroga no se suma a la prevista en el artículo 10.3 de la Ley de Arrendamientos Urbanos para determinadas viviendas en zonas de mercado residencial tensionado. Si procede la de ese artículo, se aplica con preferencia. Por eso, ver «dos años» en un titular no basta para saber cuál es el régimen de un contrato concreto.

¿Y las subidas anuales de renta?

La convalidación mantiene también la disposición del decreto 29 sobre actualizaciones anuales comprendidas entre su entrada en vigor y el 31 de diciembre de 2027. El texto distingue dos situaciones: si la renta supera el límite máximo aplicable conforme al sistema de índices de referencia, no procede incremento. En los demás casos, remite al nuevo acuerdo entre las partes y, si no lo hay, fija un máximo del 2 %.

Ese 2 % no significa que todos los alquileres suban automáticamente ese porcentaje, ni describe por sí solo la renta inicial de cualquier contrato nuevo. Se refiere a la actualización anual en el ámbito y con las condiciones de la disposición. La aplicación del índice y la relación con otras reglas requieren comprobar el contrato y la normativa correspondiente.

Qué mirar antes de sacar conclusiones

Para entender qué regla puede afectar a un alquiler hay que partir de la fecha de firma, el tipo de vivienda, la fase y el vencimiento del contrato, los avisos recibidos y, cuando corresponda, la situación del inmueble o del arrendatario. El decreto 29 incluye además una regla transitoria específica para solicitudes hechas durante la vigencia del anterior decreto 8/2026. No es lo mismo que el régimen transitorio del decreto 28, que ha sido derogado.

La decisión parlamentaria deja, por tanto, una respuesta doble. Decae la reforma que habría ampliado las renovaciones y previsto indemnizaciones en determinadas circunstancias. Continúa el paquete del decreto 29, incluida su prórroga extraordinaria condicionada. Para una comunicación de no renovación o una reclamación concreta, habrá que examinar la documentación y los plazos aplicables.

Fuentes

BOE: acuerdo de derogación del Real Decreto-ley 28/2026, resolución de 12 de noviembre publicada el 13.

BOE: acuerdo de convalidación del Real Decreto-ley 29/2026, resolución de 12 de noviembre publicada el 13.

Real Decreto-ley 28/2026, artículo único y disposiciones adicional primera, transitoria única y final segunda.

Real Decreto-ley 29/2026, disposiciones transitoria primera y finales quinta, sexta y undécima.

Ley de Arrendamientos Urbanos, artículo 10, texto consolidado y notas sobre sus modificaciones. El texto consolidado es informativo y debe cotejarse con las disposiciones publicadas.